Чему могут научиться инвесторы у «танцора на костях» Сэма Зелла

Чему могут научиться инвесторы у «танцора на костях» Сэма Зелла

Сегодня речь пойдет о Сэме Зелле – культовой фигуре в мире американской недвижимости. В 26-летнем возрасте он создал компанию Equity Group Investments, которая в настоящее время расширилась далеко за пределы рынка недвижимости. Компания Зелла контролирует многомиллиардный инвестиционный портфель с интересами, находящимися на нескольких континентах и нескольких сферах экономики, включая транспорт, финансы, энергетику и СМИ.

Зелл считается создателем современного инвестиционного фонда недвижимости (REIT), вместе со своей командой он сыграл ключевую роль в создании некоторых из крупнейших публично торгуемых REIT в мире. К ним относится квартирный REIT – Equity Residential (EQR), с рыночной капитализацией почти в 24 млрд. долл. и офисный REIT – Equity Commonwealth (EQC), с 86 объектами недвижимости по всей территории США и рыночной капитализацией почти в 4 млрд. долл. (по состоянию на сентябрь 2018 года). Согласно информации издания Forbes, состояние Зелла оценивается в 5,6 млрд. долл.

Как Сэм Зелл сколотил состояние

Зелл родился и вырос в Чикаго в еврейской семье эмигрантов из Польши, его родители сбежали в США незадолго до начала 2 мировой войны, а его отец был оптовым торговцем ювелирными изделиями. С самого раннего детства Зелл интересовался миром бизнеса и уже в 12-летнем возрасте перепродавал журналы «Плейбой», став его официальным импортером в пригородах Чикаго.

В студенческие годы во время учебы в Мичиганском университете Сэм занялся управлением студенческими квартирами для разных арендодателей, потратив много времени на покупку и улучшение проблемных объектов недвижимости.  После окончания университета в 1966 году, в управлении у Зелла уже находилось 4000 квартир, из которых более 100 из них – в его личной собственности.

После окончания адвокатской школы, Сэм Зелл полностью сосредоточился на рынке недвижимости и вместе со своим партнером Лурье основал компанию Equity Group Investments.  В конце 60-х годов – начале 70-х годов в США начался кризис на рынке недвижимости, многие кредитные проекты на коммерческую недвижимость обанкротились, а многие девелоперы отказались от своих объектов. Сложившаяся ситуация предоставила Зелл и Лурье отличную возможность приобрести качественную недвижимость по бросовым ценам. После окончания кризиса эти двое сумели уйти с ценным портфелем из жилых, коммерческих и торговых зданий.

В тот период Зелл и Лурье погашали свои кредитные выплаты за счет ежемесячного арендного дохода, получаемого от сдачи недвижимости. Подобный подход вложения денег в недвижимость являлся в то время довольно новаторским: подавляющая часть инвесторов в недвижимость зарабатывали свои деньги, перепродавая здания, а не собирая доход от аренды.

После успеха превращения проблемных объектов недвижимости в ценные, Зелл принял решение о диверсификации своих инвестиций. В начале 1980-х годов он начал скупать компании, но при этом не изменил инвестиционную стратегию. В своем интервью изданию LEADERS magazine в 2011 году Зелл описывает это так: “я сколотил свое состояние, следуя направо, когда другие шли налево. В конце 1980-х и начале 1990-х годов я скупал офисные здания по цене 50 центов за 1 доллар. Я все время оглядывался назад, чтобы увидеть своего соперника, но никого не было. Я не мог не задаться вопросом, не ошибаюсь ли я, ведь страх и мужество очень тесно связаны.”

Зелл сосредоточился на захвате обанкротившихся предприятий с целью их переформатирования. Расширив инвестиционный портфель, Equity Group направила инвестиции в компании, работающие в разных секторах, включая железные дороги, контейнерный лизинг, пассажирские перевозки, пластиковую упаковку, сельскохозяйственную химию и производство промышленных товаров. В свое время она владела контрольным пакетом акций компании Tribune Company, владельца Chicago Tribune и Los Angeles Times — широко критикуемая покупка, поскольку, взяв компанию в частные руки, Зелл загрузил ее таким количеством долгов, что она обанкротилась.

В 2007 году Зелл создал сенсацию после того, как продал свой портфель из 573 офисных объектов, Blackstone Group (BX), крупнейшему в мире альтернативному инвестиционному менеджеру, за 39 млрд. долл. В то время эта сделка стала самой крупной в истории среди сделок по выкупу акций с привлечением заемных средств. Этот шаг стал очень выгодным в ретроспективе, поскольку событие произошло непосредственно перед кризисом низкокачественных ипотечных кредитов и последующим падением цен на недвижимость.

В статье для New York University Review Сэм Зелл описал свою стратегию в области недвижимости как «танец на костях ошибок других людей». Эта линия принесла ему прозвище «Танцора на костях». Несмотря на то, что деятельность сделала его противоречивой фигурой, Зелл бесспорно является одним из самых богатых предпринимателей в мире.

4 совета по инвестициям и бизнесу от Сэма Зелла

Сэм Зелл знаменит также своими афоризмами и высказываниями. Давайте познакомимся из самыми популярными из них:

1. «Первое, что вам нужно понять, это то, как мало вы знаете». Лучшие инвесторы понимают, что чем больше они узнают, тем больше становится очевидным отсутствие у них знаний. Не преувеличивайте своей компетентности, так как проблемы возникают в жизни преимущественно из-за незнания того, что вы делаете.

2. «Когда все пойдут направо, посмотрите налево». Сэм Зелл выражает точку зрения, что, не будучи противоположным в некоторых случаях невозможно превзойти рынок. Вы просто не можете следовать за толпой и победить толпу. Быть противоположным самому себе, конечно, неразумно. Сэм Зелл говорит, что вы должны «смотреть» налево, что не обязательно означает, что вы должны «идти» налево. Но иногда этот взгляд влево даст вам достаточно уверенности, чтобы сделать противоположные ставки, так как вы увидите, что шансы существенно в вашу пользу.

3. «Послушайте, бизнес – это просто. Если вы в небольшом минусе и большом плюсе, действуйте! Если вы в большом минусе и маленьком плюсе, уходите!» Это утверждение полностью о ценности поиска позитивной опциональности. Время от времени, если вы усердно ищете возможности, то обнаружите неверно оцененную ставку в пределах вашего круга компетенции с относительно ограниченным минусом и огромным потенциалом роста. В таких случаях разумно делать агрессивные ставки, так как это позволяет получить положительный результат.

4. «Я говорю своим людям: рисковать – это здорово. Вам должны платить, чтобы вы рисковали. Соотношение риска и доходности, вероятно, является наиболее важным фактором, определяющим успех инвестора.»  Измерение и оценка коэффициента вознаграждения за риск – это самая большая проблема безопасности, которая есть у каждого инвестора. Получение платы за любой риск, который вы принимаете, является ключевой частью контроля риска.

Резюме

«Танцор на костях» Сэм Зелл, несмотря на почтенный возраст, продолжает активно инвестировать по всему миру в недвижимость и другие перспективные отрасли. Для начинающих инвесторов его жизненный путь и стратегия должны быть интересны своей непредсказуемостью и отсутствием страха поступить вопреки существующим трендам. Поступайте, не так как все, и вы сможете стать такими же богатыми как Сэм Зелл.

Оставить комментарий

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *