Что такое REITы и как они работают

Что такое REITы и как они работают

Чтобы получать доход от сдачи недвижимости в аренду, не обязательно самим покупать квадратные метры. Можно приобрести акции фондов, которые занимаются всей работой по покупке, перепродаже и сдачи в аренду недвижимости, а полученную прибыль распределяют в виде дивидендов. Эти фонды называются REIT (Real Estate Investment Trust, произносится как «риит»). Купить их акции может любой человек, имеющий доступ на Нью-Йоркскую или Лондонскую биржу.

Что такое REIT

Так, REIT – это зарубежный фонд недвижимости (точнее – траст). Наибольшее распространение REITы получили в США. Чтобы получить статус траста, компания должна соответствовать таким условиям:

  • инвестировать не менее 75% своих активов в недвижимость;
  • доход от ренты, получения процентов по ипотечным бумагам или продажи недвижимости должен составлять не менее 75% совокупного дохода фонда;
  • не менее 90% должно выплачиваться в виде дивидендов;
  • число акционеров – не менее 100 человек;
  • 5 и менее лиц не должны владеть совокупной долей более чем 50% от общего числа акций.

Американские REITы платят дивиденды как корпорации. Это значит, что они выплачивают 30% налога до того, как совершают перечисления акционерам. Поэтому налог с дивидендов REIT всегда составляет 30%. Это правило работает также для россиян, подписавших форму 8W-BEN, позволяющую платить только 10% с дивидендов компаний в качестве нерезидента. В случае REIT налог всегда будет 30%. 

Европейские REIT могут иметь другие режимы налогообложения.

Разновидности REITов

В настоящий момент на Нью-Йоркской бирже обращается порядка 80% всех REITов. Их можно разделить на две крупные группы:

  • долевые (Equity) – эти фонды покупают или строят недвижимость, а затем сдают ее в аренду (таких REIT большинство, порядка 90%);
  • ипотечные (Mortgage) – фонды выкупают закладные и зарабатывают на разнице между ставкой ФРС США и ставкой по ипотеке для частных лиц (таких фондов около 7%).

Долевые REITы относятся к сектору недвижимости и учитываются в индексе S&P500. Ипотечные фонды относятся к финансовому сектору, но в индексе S&P500 их нет.

Также есть гибридные фонды, которые совмещают получение дохода и от ренты, и от ипотечных закладных. Их также относят к финансовому сектору.

REITы обычно специализируются на работе только с одной сферой недвижимости. Так, есть офисные, промышленные, розничные, отельные, лесные, складские, инфраструктурные, сферы здравоохранения, диверсифицированные REITы. Многие фонды работают с ограниченным числом арендаторов. Например, Apple Hospitality сдает помещения двум отелям – Hilton и Marriot, GNL – только правительственным организациям. Большинство REITов работают по схеме «один объект – один арендатор», что позволяет снизить издержки сбора арендной платы.

Доходность REITов

Заработок инвестора, вкладывающего в REITы, зависит от двух составляющих: роста курсовой стоимости акции фонда и дивидендов.

Исторически сложилось, что REITы двигаются независимо от рынка, так как доход фондов относительно стабилен и слабо зависит от экономических фаз. Но опыт 2020 года показал, что во время системного кризиса даже REITы не застрахованы от падения котировок.

В целом котировки REITов двигаются в узких коридорах, вырастая к дате выплаты дивидендов, а потом падая на размер выплаты, формируя дивидендный гэп. Очень малое количество фондов характеризуются постоянным ростом котировок.

Поэтому полезнее обращать внимание на дивиденды. Так сложилось, что большинство REITов платят дивиденды каждый месяц или раз в квартал. Например, Realty Income стабильно платят ежемесячные дивиденды, даже вынеся этот факт в свой слоган.

Средняя дивидендная доходность REITов составляет 4% (по индексу FTSE Nareit All), но у отдельных фондов может доходить до 6-10%. В любом случае, это выше, чем средняя дивидендная доходность компаний, входящих в S&P500 (1,8% годовых).

Например, упоминавшаяся выше Realty Income в 2019 году платила по 22 цента на акцию, что дало итоговую годовую дивдоходность порядка 4%. А GNL платила ежеквартально по 45 центов, что дало дивдоходность 7,16% по итогам 2019 года.

Оставить комментарий

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *