Что такое титульное страхование и нужно ли его оформлять

Что такое титульное страхование и нужно ли его оформлять

Титульное страхование (или страхование титула) является одним из наиболее спорных видов страхования. Многие собственники жилья не видят в нем особого смысла, полагая, что страховщики составляют договоры таким образом, чтобы не выплачивать страховку. Другие же считают, что без страхования титула покупать квартиру опасно. Давайте разберемся, для чего нужно титульное страхование и нужно ли его оформлять.

Что такое титульное страхование

Система регистрации прав на недвижимость в России устроена так, что вся ответственность по сделке возлагается на покупателя. Государство регистрирует только право перехода собственности, но не его содержание – следовательно, покупателю самому придется отстаивать в суде свою правоту в случае неприятностей.

Какие риски могут возникнуть:

  • мошенничество – например, подделка документов о владении;
  • нарушения при использовании материнского капитала (например, детям не была выделена доля – поэтому впоследствии они могут предъявить иск);
  • банкротство физлица, продавшего квартиру (в суде может быть доказано, что сделка по продаже квартиры была фиктивной);
  • в сделке участвовал недееспособный человек, чьи права были нарушены;
  • квартира продана после развода, при этом у второй стороны остались права на жилье;
  • продавец продал квартиру под давлением, вследствие обмана или злоупотреблениями полномочиями.

Чтобы снять эти риски, и было изобретено титульное страхование. В случае, если суд решит забрать квартиру у покупателя в пользу истца, ответчик получит компенсацию. Именно поэтому банки настаивают на страховании титула квартир, купленных в ипотеку, – в противном случае они останутся без предмета залога.

Иначе говоря, титульное страхование защищает покупателя, если сделка купли-продажи была признана недействительной, и в результате всё имущество (или его часть) были переданы ответчику.

Важно понимать, что в ходе страхования титула защищается право на собственность, а не сама собственность. Так, в случае пожара или потопа этот тип страхования не поможет. Следовательно, для полной защиты нужно будет застраховать как саму недвижимость, так и право собственности на нее.

На какой срок оформляется страхование

Очевидно, что пожизненное страхование титула не нужно. Срок исковой давности по требованиям о признании сделки с недвижимость ничтожной составляет 3 года. Поэтому титульное страхование обычно заключают именно на этот срок.

Однако в некоторых случаях сделка может оспариваться в течение 10 лет. Страховать ли на такой срок – каждый решает сам. Практика показывает, что сделки с недвижимостью обычно оспариваются в течение первых двух лет.

Если вы решите заключать погодовой договор титульного страхования, то его нужно будет своевременно продлевать. Если к моменту подачи иска договор не будет продлен, то страховая откажет в возмещении.

На что обращать внимание при оформлении договора титульного страхования

Теоретически страхование титула должно быть надежным инструментом, способным защитить интересы нового собственника. На деле страховые компании составляют документы таким образом, чтобы не покрывать наиболее частые случае и выплачивать как можно меньшую компенсацию.

На что нужно обращать самое пристальное внимание:

  1. Является ли страховым случаем удовлетворение виндикационного иска (т.е. иска по истребованию чужого незаконного владения). Такой иск может быть подан, если имущество передавалось по цепочке и где-то произошло ущемление прав собственника. Последний покупатель может быть добросовестным, но ему придется возвращать имущество.
  2. Исключения из страхового покрытия. Многие страховщики включают в число исключений из страховых случаев удовлетворение судом иска третьих лиц. На самом деле прежний собственник редко требует оспорить сделку – а вот оказавшиеся пострадавшими третьи лица (супруги, дети, родственники) чаще всего предъявляют иски.
  3. Включено ли ретроспективное покрытие рисков. Проще говоря, если страховой случай возник до момента заключения договора. Некоторые страховщики исключают этот пункт из договора. На практике же большинство страховых рисков возникают ретроспективно – т.е. права третьих лиц нарушаются до заключения договора.
  4. Покрывает ли страховка принудительное изъятие средств. Так, если суд обяжет покупателя вернуть не квартиру, а деньги, то на денежные средства покупателя может быть наложен арест, когда на счете оказалось достаточное количество денег. Страховка должна покрывать и этот вариант.

Лучший вариант – взять образец договора титульного страхования и показать его опытному независимому юристу, который разъяснит все неоднозначные моменты.

Сколько стоит

Страхование титула обычно стоит 0,3-0,5% оценочной стоимости квартиры. Однако, если квартира не раз передавалась из рук в руки, то риски повышаются – и страховая может запросить увеличение размера взноса. Если страховать сразу на несколько лет, то полис обойдется еще дороже.

Какова сумма возмещения

В договоре титульного страхования указывается, какая сумма будет возмещаться. Размер компенсации обычно напрямую зависит от тарифа. Варианты:

  • полная стоимость объекта, указанная в договоре купли-продажи – наиболее частый и логичный вариант;
  • кадастровая стоимость объекта;
  • неполная стоимость – например, квартира стоит 5 млн рублей, но в договоре страхования указано 3 млн рублей (обычно это делается для снижения стоимости страховки).

Оптимальный вариант – произвести независимую оценку квартиры и включить в договор страхования эту сумму.

Как получить страховку

Если покупатель получает иск от продавца или третьих лиц с требованием вернуть недвижимость, то ему следует сразу уведомить об этом страховую компанию. Далее в случае наступления страхового случая (т.е. аннулирования записи ЕГРН и, следовательно, утрате права собственности на недвижимость) застрахованному лицу следует собрать все документы и направить их в компанию.

Нередко страховщики выплачивают компенсацию только после того, как покупатель проигрывает и суд, и апелляцию, т.е. покупателю еще приходится доказывать, что он сделал всё для защиты своих интересов.

В целом титульное страхование – реально рабочий инструмент для защиты своих прав, но нужно подходить к оформлению документов со всей тщательностью.

Оставить комментарий

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.