Как инвестировать в коммерческую недвижимость

Как инвестировать в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость считаются одним из самых надежных и стабильных способов заработка. По сравнению с вложением в жилую недвижимость данные инвестиции более выгодны, но требуют от инвестора большего опыта и квалификации. Рассмотрим наиболее распространенные варианты вложения средств в коммерческую недвижимость.

Аренда

Самый очевидный способ – это зарабатывать на сдаче нежилого помещения в аренду магазину, офису или складу. Это отличный вариант для тех, кто предпочитает получение пассивного дохода.

Стоимость сдачи в аренду коммерческого помещения существенно выше, чем жилого. Например, в Москве стоимость сдачи квадратного метра в аренду для сравнительно небольших помещений (до 100 кв. метров) начинается от 100 тысяч рублей. Большинство ходовых лотов стоят от 200-400 тысяч рублей за «квадрат». Площади в жилых комплексах, торговых центрах, бутиках, на улицах и проспектах в первой линии, а также в самых проходных местах без ограничения доступа клиентов сдаются за 500-800 тысяч рублей за один квадратный метр.

В регионах, понятное дело, цены ниже, но всё равно довольно высокие.

Лучше всего сдавать помещение надолго надежному арендатору – например, торговой сети. В таком случае о получении арендной платы вообще не придется беспокоиться.

Перепродажа

Другой вариант заработать на коммерческой недвижимости – купить помещение в новостройке на ранней стадии строительства. После сдачи дома в эксплуатацию помещение можно будет продать с наценкой (или же сдавать в аренду).

Больше всего ценятся помещения на проходных линиях и в новых жилых комплексах, где еще мало конкурирующих точек. Кроме того, лучше выбирать помещения со свободной планировкой, без колонн и несущих стен – новому владельцу проще будет сделать ремонт «под себя». Например, магазину нужны широкие витрины, а офис поставить перегородки для разделения рабочих зон.

В этом, кстати, значительный плюс – собственнику не придется делать ремонт за свой счет, как в случае с коммерческой недвижимостью: можно (и нужно) перепродавать «голое» помещение.

Правда, сверхприбылей здесь не будет: подобные объекты перепродаются с наценкой максимум 15-20%. Но всё равно это отличный вариант дохода – правда, пассивным его не назовешь.

Переделка жилой недвижимости в коммерческую

Еще один вариант заработать на коммерческой недвижимости: переделать жилое помещение (квартиру) в нежилое и сдавать его в аренду. Оптимальнее всего, если оно будет находиться на первом этаже: тогда бывшую квартиру можно переделать хоть в магазин, хоть в офис, хоть в салон. Есть риэлторские фирмы, которые специализируются на выкупе квартир на первом этаже с последующим превращением их в нежилые (коммерческие) помещения.

Естественно, для переделки потребуется разрешение от БТИ и соблюдение всех требований безопасности. Поэтому такое «удовольствие» не из дешевых. Поэтому сначала нужно будет подсчитать возможные выгоды из такой переделки. Возможно, стоит даже найти арендатора, который согласится в счет первых платежей взять расходы по трансформации помещения на себя.

Инвестирование в фонды недвижимости

Если не хочется связываться с инвестициями в коммерческую недвижимость напрямую, то можно пойти обходным путем и вложиться в фонд недвижимости путем покупки его пая.

Фонды недвижимости обычно формируются крупными управляющими компаниями или объединениями инвесторов с целью финансирования постройки крупного недвижимого объекта. Например, торгового центра или офисного здания. Затем это помещение сдается в аренду, а полученная прибыль делится между пайщиками фонда согласно размеру их взноса.

Минус такого способа для частного инвестора заключается в том, что подобные фонды в России являются закрытыми (сокращенно они именуются ЗПИФы). Это значит, что паи фондов недвижимости не продаются на бирже, а купить их можно только при формировании фонда. С продажей тоже проблемы. Паи можно продать только другому участнику ЗПИФа или же придется дожидаться расформирования фонда.

Еще один минус – высокий порог входа (обычно требуется от 1 млн рублей) и необходимость получения статуса квалифицированного инвестора.

Однако плюсы ЗПИФов очевидны: высокая доходность (от 20% годовых) и полностью пассивный доход (управлением недвижимостью занимается нанятая управляющая компания, инвестор же просто получает рентные платежи).

Покупка акций REITов

Часть фондов недвижимости выставляют свои акции на биржу и выплачивают по ним регулярный рентный доход. Такие фонды называются REITами (аббревиатура от Real Estate Investment Trusts). Их можно свободно купить на мировых биржах. Например, на Нью-Йоркской бирже торгуются акции таких знаменитых фондов недвижимости, как Simon Property Group, Real Income, American Tower, Crown Castle, Equinix, Digital Realty и т.д.

Данные фонды управляют торговыми центрами по всему миру, коммерческими помещениями, складами, телевышками, дата-центрами, больницами, лабораториями и даже парковочными местами. Необходимо внимательно читать, в какой сегмент коммерческой недвижимости вкладывает REIT, чтобы попасть в нужную экономическую фазу.

90% своей прибыли REITы выплачивают в виде дивидендов, поэтому дивидендная доходность таких акций нередко достигает 5-7%, а и то 10% годовых. Многие фонды выплачивают дивиденды ежемесячно – т.е. с помощью таких бумаг можно создать стабильный денежный поток.

Часть зарубежных REITов торгуется на Санкт-Петербургской бирже, и их можно купить, не обладая статусом квалифицированного инвестора.

Таким образом, инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть самыми разными. Инвесторы с различным капиталом и опытом смогут найти наиболее подходящий для себя способ: прямые вложения, участие в фонде недвижимости или же покупка акции REITа.

Оставить комментарий

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *