Как сдавать в аренду ипотечную квартиру

Как сдавать в аренду ипотечную квартиру

Казалось бы – сдать в аренду купленную в ипотеку квартиру проще простого. Главное, чтобы доход с аренду покрывал платеж по ипотеке. Например, аренда приносит 15 000 рублей, а платеж по ипотеке – всего 10 000. Доход – 5000 рублей. Но на самом деле здесь довольно много подводных камней, которые новичку не очевидны. Попробуем разобраться в ситуации.

Можно ли вообще сдавать в аренду ипотечную квартиру

Чтобы получить ответ на этот вопрос, необходимо заглянуть в ипотечный договор с банком. Как правило, банки прямо запрещают сдавать квартиру в наем третьим лицам. Причина этого понятна: пока ипотека не погашена, недвижимость находится в залоге, и банк беспокоится о ее сохранности.

Ипотека задумывалась изначально как способ купить квартиру для собственного проживания, а не для обогащения.

Если инвестор хочет купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду, то ему понадобится специальная программа, которая так и называется – «Коммерческая ипотека». Ее можно оформить не только на жилое, но и на нежилое помещение. Или, например, можно купить квартиру и переделать ее в офис, в итоге сдавая дороже.

Но на практике банки вообще не проверяют, кто живет в ипотечной квартире на самом деле. Даже если на вашем объекте будут проживать жильцы, они всегда могут сказать, что находятся здесь временно в гостях. Вряд ли банк будет выяснять правду и таскать клиента по судам, стремясь расторгнуть договор – ему важнее получать регулярную плату за кредит, а не искать нарушителей.

С другой стороны, если перестать платить за ипотеку и банк захочет забрать залог, могут возникнуть дополнительные проблемы как с жильцами, так и с кредитором.

Поэтому, несмотря на то, что сдавать ипотечную квартиру в наем можно даже без уведомления банка, придется учесть: это является нарушением договора и в случае каких-то неприятностей может выйти боком. Если в договоре прямых запретов на аренду и субаренду нет – можно действовать смело.

Считайте затраты правильно

Иногда владельцы жилья неверно рассчитывают свои доходы и расходы от сдачи ипотечной квартиры в аренду. Нужно учитывать, что расходы – это не только платежи банку, но и:

  • коммунальные платежи;
  • налоги;
  • мелкий ремонт и обновление техники.

Рассчитать размер коммунальных платежей довольно просто, подробно останавливаться на этом не будем. Обычно они составляют порядка 5-10 тысяч рублей в зависимости от площади и класса жилья. По общему правилу арендодатель платит за свой счет только обязательные платежи – содержание дома, вывоз мусора, капремонт, консьерж и т.д. Дополнительные услуги – домофон, интернет, телевидение и т.д. – оплачивает съемщик. Также съемщик обычно платит за воду, газ и электричество.

При расчетах нужно учесть и непредвиденные траты. Например, съемщик может уехать, оставив «сюрприз» в виде сломанного крана или разбитого стекла, который вам придется устранять за свой счет. «Подстраховкой» является депозит, который вы можете не возвращать в случае выявления подобных поломок.

Учитывайте возможные простои, расходы на косметический ремонт, транспорт, риэлторов. Это тоже иногда влетает в копеечку.

Разграничивайте ответственность

Важно в договоре с самого начала разграничить, какие расходы по содержанию жилья несет собственник, а какие – съемщик. Это касается не только «коммуналки», но и техники, мебели и прочего имущества в квартире.

Например, если сломался холодильник или плита, то съемщик может сделать ремонт за свой счет, а потом «недоплатить» аренду. Либо собственник сам вызывает мастера и рассчитывается с ним. Первый случай удобен, если вы живете в другом городе или не имеете возможности лично присутствовать при ремонте, второй – если хотите проконтролировать весь процесс сами.

Естественно, если поломка произошла по вине съемщика, то все расходы по ее устранению несет он сам.

Оптимизируйте налоги

Что касается налога, то его стандартный размер при сдаче квартиры составляет 13% – это подоходный налог (НДФЛ). В отличие от ИП, уменьшить этот налог на расходы нельзя. Например, если вы берете за аренду 20 000 рублей, то придется платить 2600 рублей вне зависимости от размера коммуналки и прочих платежей.

Однако этот налог можно уменьшить, если зарегистрироваться в качестве самозанятого. При получении дохода с аренды квартиры налог на профессиональную деятельность составит 4%, если вы сдаете квартиру физлицу, и 6% – если предприятию или ИП. С тех же 20 000 рублей вы заплатите всего 800 или 1200 рублей – в разы меньше.

Пример расчета

Давайте подсчитаем, сколько можно заработать на сдаче однокомнатной ипотечной квартире в Москве. Стоимость объекта – 4 млн рублей. Первоначальный взнос (возьмем самый минимум) – 20%, т.е. 800 000 рублей. Если взять ипотеку на 20 лет по ставке 8%, то ежемесячный платеж составит чуть меньше 26 800 рублей.

Допустим, удалось сдать эту квартиру за 45 000 рублей физлицу.

Размер налога – 2700 рублей. Коммунальные платежи составляют 7000 рублей.

Общие расходы: 26 800 + 7000 + 2700 = 36 500.

Чистая прибыль: 45 000 – 36 500 = 8 500 рублей.

Чтобы повысить прибыльность такой ипотечной квартиры, придется повышать ее рыночную стоимость за счет ремонта и установки нужной техники.

Но в целом такой способ заработка работает, хотя и не приносит сумасшедшей прибыли. Но не стоит забывать, что основная цель такого бизнес-плана – не получение дохода, а погашение ипотеки за счет средств квартиросъемщиков.

Увеличить доход дополнительно получится, если вы будете погашать ипотеку досрочно – чем меньше платеж, тем больше свободных средств останется у вас на руках.

Оставить комментарий

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *