Сдача в аренду ипотечной квартиры

Сдача в аренду ипотечной квартиры

Вложения в недвижимость по-прежнему остаются одной из наиболее надежных инвестиций. Но многих останавливает высокий порог входа — квартиры стоят достаточно дорого. И приходится значительно постараться, чтобы купить даже одну, не говоря уже о потоке сдаваемых в аренду квартир. Выходом из положения может стать оформление ипотеки и последующая сдача ипотечной квартиры в аренду.

Законно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке

В законе нет прямого запрета на сдачу ипотечной квартиры в аренду. Однако подразумевается, что физическое лицо приобретает недвижимость для собственного проживания, поэтому банк может наложить запрет на ее сдачу в аренду.

Дело в том, что ипотечное жилье находится в залоге у банка, и банк заинтересован в его сохранности. А если собственник будет сдавать его в аренду третьим лицам, риски повысятся.

Для сдачи ипотечного жилья в аренду существует так называемая коммерческая ипотека, но ее оформить могут только ИП и ООО. А если ваша цель — именно заработать на сдаче ипотечной квартиры в аренду, лучше оформить именно коммерческую ипотеку.

С 2020 года есть возможность оформить коммерческую ипотеку и физическому лицу, если тот встанет на учет в качестве самозанятого. Во-первых, это позволит снизить налог (с 13% до 4%, если сдавать жилье другим физлицам, и до 6% — если юрлицам). Во-вторых, переведет отношения квартиросъемщика и владельца жилья в законную плоскость.

При незаконной сдачи есть шанс, что такая схема раскроется. И тогда арендаторов выселят, а арендодателю придется рассчитать и уплатить в ФНС все сокрытые налоги плюс штраф. Из-за нарушений условий банк может потребовать досрочного погашения ипотеки или вовсе расторгнуть договор и забрать квартиру себе (с возвратом уже уплаченных средств заемщику).

Расчет прибыли

Для того, чтобы понять, насколько выгодна сдача ипотечной квартиры в ипотеку, вам необходимо произвести расчеты (для примера возьмем 1-комнатную квартиру в Москве стоимостью 3 млн рублей, которую взяли в ипотеку по ставке 9% на 20 лет со взносом в 25%):

  • установите среднюю стоимость аренды квартиры, похожих на вашу (30 000 рублей);
  • используя банковский калькулятор, рассчитайте размер банковского платежа с учетом первоначального взноса и средней ставки по ипотеке (20 000 рублей);
  • рассчитайте размер коммунального платежа (5000 рублей);
  • из общего дохода вычтите расходы: 30000 — 20000 — 5000 = 5000;
  • вычтите из этой суммы налог по ставке 4% или 13% в зависимости от вашего статуса.

Это и будет ваш чистый доход за отчетный период. В данном случае: 4800 для самозанятого и 4350 рублей для простого физлица.

Плюсы и минусы

Аргументы за сдачу ипотечной квартиры в аренду:

  • даже если не удастся сдать квартиру в аренду, и она будет простаивать, это всё равно будет ваше жилье, где можно жить самому;
  • размер ипотечного платежа зафиксирован в договоре, а арендную плату можно индексировать, получая ежегодно больший доход;
  • даже если платеж за аренду меньше ипотечного платежа, вы всё равно экономите средства;
  • после погашения ипотеки квартира начнет приносить чистый доход.

Минусы этого способа инвестирования:

  • всё равно нужно находить средства на первоначальный взнос, и с «нуля» начать не получится;
  • придется нести дополнительные расходы на ремонт и уплату налогов;
  • если не найти арендаторов, то жилье из актива становится пассивом, и ипотеку всё равно придется платить;
  • жильцы могут испортить или украсть имущество, неожиданно съехать, задерживать платежи и т.д., есть шанс нарваться на мошенников.

Кроме того, в сложной экономической ситуации цены на жилье и аренду могут снижаться, так что сдавать ипотечную квартиру окажется невыгодным. Нужно тщательно просчитать все варианты и действовать только тогда, когда сдача в аренду квартиры в ипотеке действительно выгодна.

Оставить комментарий

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *