Способы инвестирования в недвижимость

Инвестировать в недвижимость можно разными способами, не обязательно по привычным схемам перепродажи или сдачи имущества в аренду. Тем более, что цены на недвижимость колеблются точно также, как и цены на любой другой актив, например, акции, хотя и на порядок менее волатильны. Альтернативные способы инвестирования в недвижимость включают в себя меньший порог входа и способны принести доход намного больше, чем стандартные способы.

Покупка акций компаний-застройщиков

На Московской бирже обращаются акции трех крупнейших российских застройщиков: ПИК, ЛСР и Эталона. Цены на их акции зависят не только от стоимости жилья, но и динамики продаж и чистой прибыли компаний, поэтому придется изучать дополнительно их отчетность.

Однако в целом динамика цен на акции значительно опережает рост цен на недвижимость, особенно на долгосрочной дистанции. К тому же застройщики платят неплохие дивиденды, которые вполне компенсируют временные падения цен на акции.

На западных рынках выбор акций застройщиков гораздо выше. Есть ETF, которые специализируются на инвестициях в застройщиков, что позволяет значительно диверсифицировать вложения.

Порог входа – от 700 рублей на Мосбирже и от 30 долларов на Нью-йоркской бирже.

Облигации застройщиков

На Московской бирже обращается более сотни выпусков от двух десятков компаний, осуществляющих строительство – причем не только недвижимости, но и дорог, мостов и прочих инфраструктурных объектов. 

Облигации обеспечивают регулярный предсказуемый доход за счет купонов, что сопоставимо с получением арендной платы от жильцов.

Порог входа в облигации – от 1000 рублей.

Можно составить диверсифицированный портфель из облигаций разных застройщиков так, чтобы получать купон каждый месяц. Ставка по купону варьируется от 7% до 16% (АПРИ Флай Плэнин), а доходность к погашению обычно составляет двузначное значение.

Например, по облигации РГС-Финанс купон определен на уровне 14,5%, а доходность к погашению составляет 15,85% (погашение – в 2022 году). ПИК предлагает облигацию ПИК-ГК-7 с купоном 13%, чья доходность к погашению в 2026 году составляет 8,92%.

REIT

REIT представляет собой зарубежный фонд недвижимости (или траст), который работает по принципу доверительного управления: аккумулирует средства инвесторов, вкладывает их в постройку или покупку объектов недвижимости, а затем сдает объекты в аренду. 90% полученной прибыли распределяются в виде дивидендов.

Большинство REIT платят дивиденды ежеквартально, а некоторые, например, Realty Income и Global Net Leasing – ежемесячно.

Средняя годовая доходность REIT находится на уровне 6-10% (в долларах), что компенсируется практически полным отсутствием роста котировок (т.е. они движутся в ограниченном канале без явного восходящего тренда).

Цена входа – от 10 до 50 долларов. Большинство акций REIT находятся в обращении на Нью-Йоркской бирже, но часть популярных эмитентов можно найти на Санкт-Петербургской бирже.

Существенный минус REIT – налог на дивиденды составляет 30% даже при подписанной форме 8W-BEN.

ЗПИФНы

Закрытые ПИФы недвижимости – это аналоги REIT, но на российский манер. В отличие от западных “коллег”, паи ЗПИФНов не обращаются на рынке, а войти в такой фонд можно только при его формировании. Выйти можно, получив прибыль, соответственно, только при расформировании.

ЗПИФНы – довольно закрытая формация, но по некоторым данным их доходность находится на уровне 20-30%, а порог входа составляет от 500 тысяч рублей.